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En 1954 Franco crea la figura de vivienda de protección oficial, y tres años más tarde surge el ministerio de Vivienda
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Entre 1950 y 2012 se construyeron en España alrededor de 6,8 millones de viviendas de protección oficial
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En los años 50 España sale de la cartilla de racionamiento tras la posguerra. Alrededor de 12 millones de españoles, el 40% de la población, abandona el campo y migra en busca de empleo a las grandes ciudades. Madrid, Barcelona o País Vasco se llenan de poblados chabolistas. Este flujo se extiende desde 1951 hasta 1975. En 1954 Franco crea la figura de vivienda de protección oficial. Se subvencionaba a los constructores en un 60%. Son las colonias que todos conocemos de baja calidad técnica y estética. Tres años más tarde, surge el primer ministerio de Vivienda. «El factor o motor para propiciar el necesario crecimiento económico y para dar cabida a los movimientos poblacionales del campo a las ciudades es la construcción», según Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín.
Informe semanal – Vivienda, derecho reservado
Entre 1950 y 2012 se construyeron en España alrededor de 6,8 millones de viviendas de protección oficial. Más de cuatro millones bajo el régimen franquista. Pero si en Europa del Norte creaban un parque de viviendas públicas en alquiler, la dictadura diseñó el parque social para propietarios. «Esto obedece a una concepción política del régimen que acuñaba la frase que era mejor tener un país de propietarios que un país de proletarios», apunta Balado
La descalificación de estas viviendas, al perder su protección oficial, les permitió salir al mercado de venta libre, con lo que fomentó su especulación. La perdida de su protección 30 años después ha fomentado la especulación. Si el Estado no hubiera perdido este patrimonio, ahora el parque social inmobiliario supondría entre el 40 y 60% del total.
12 planes estatales de vivienda entre 1981 y 2023
Entre 1981 y 2023 hemos conocido doce planes estatales de vivienda. Su objetivo siempre ha sido dinamizar la economía a través de la construcción, pero el foco siempre se ha puesto en la compraventa. El alquiler ha sido residual. Hasta 2012 se facilitó el crédito y las desgravaciones fiscales por la adquisición de vivienda. «Toda la política pública, todos los planes de vivienda se han centrado en facilitar la adquisición de vivienda, por lo que alquiler se ha quedado en segundo plano, y a decisión de los propietarios de vivienda» confirma Balado. Según Estadística, los propietarios pasaron de ser el 49% en 1950 al 82% a principios de los 2000.
Entre 1994 y 2007 el endeudamiento hipotecario se multiplicó por 12. En este periodo se construyeron nada menos que seis millones de viviendas. El mercado se calentó. Se abrió la barra libre del crédito. Ya no se pedía dinero para comprar la casa propia, también para amueblarla, comprar un coche nuevo. Se asentó la idea de que los precios seguirían subiendo. Además, la ley del suelo de 1998 aprobada por el gobierno popular de José María Aznar declaraba todo terreno urbanizable, salvo que se dijera lo contrario. Las cajas de ahorro, muy politizadas y presionadas por los gobiernos autonómicos, responsables de los planes de ordenación urbana al tener las competencias en materia de vivienda, vendían las bondades de comprar antes de alquilar.
El estallido de la burbuja inmobiliaria
Estalla entonces la burbuja inmobiliaria y una crisis social y económica que se extendería hasta el 2014. Los precios de la vivienda se desplomaron, las compraventas cayeron y con ello la actividad constructora del país. El paro se disparó, y muchas familias no pudieron pagar sus hipotecas
De levantar 800.000 pisos al año, ahora llegamos con pena a las 100.000 unidades actuales. No hay oferta, pero si demanda y asistimos de nuevo al alza de los precios. Pero si antes las entidades financieras facilitaban el crédito, la lección aprendida les hace más cautas. El acceso a la primera vivienda, especialmente para los jóvenes, se hace muy cuesta arriba. La edad de emancipación se retrasa porque el alquiler también se ha desbordado. «Lo que más dificulta el acceso a la vivienda, primero es el precio y segundo es la diferencia entre los precios de las viviendas y los salarios que han crecido, nos recuerda Balado, muy por debajo de cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario».
Desde 2007 la población inquilina ha crecido desde un 13% a ser básicamente uno de cada cuatro ciudadanos que destinan cerca del 40% de sus ingresos a pagar la renta. Una cantidad muy alejada del 30% que recomiendan las instituciones financieras.
¿Y ahora qué?
El llamado decreto Boyer de 1985, durante el gobierno socialista de Felipe González, liberalizó el mercado del alquiler. Se pone fin a la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que imponía la congelación de las llamadas rentas antiguas y obligaba la prórroga indefinida de los contratos. Una década más tarde, con otro decreto, aparecen los alquileres que permiten la posibilidad de redactar contratos de solo un año de duración. Y con el boom del turismo, las viviendas turísticas han dado otro aguijonazo al mercado de alquiler. Porque la vivienda se ha convertido en una inversión. «Ha habido unos años de tipo de interés cero, o incluso negativos, que para una persona que invirtiera ofrecía una rentabilidad muy baja o prácticamente nula. Sin embargo, la inversión en vivienda ha proporcionado rentabilidades en torno al 6%, lo que en algunos casos ha multiplicado por dos, las rentabilidades que pudiera ofrecer la deuda pública», explica Carlos Balado.
¿Y ahora qué? La primera ley de vivienda estatal se ha fijado, entre otros puntos, en aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, blindar el parque publico de forma permanente y regular el mercado de alquiler, creando zonas tensionadas donde se limitan las subidas de las rentas.